近年来,随着经济社会的迅速发展,人们的生活水平得到提高,但仍有一些离婚妇女、孤寡老人等群体的住房需求难以得到满足,如何安身成了这些群体面临的现实难题。民法典将居住权确定为一项法定用益物权,为实现低收入群体“住有所居”“老有所依”提供坚实的法律保障。

《法治日报》记者梳理海南法院2021年以来审理的三起涉居住权纠纷典型案例,充分诠释了我国积极弘扬社会主义核心价值观,依法保障群众的基本住房需求,有效化解婚姻家庭矛盾,让群众“居者有其屋”,实现政治效果、法律效果与社会效果的统一。

离婚返家居住老屋

依据遗嘱确认权属

海口市一女子离婚后,因没有地方居住便搬回娘家生活。然而,该女子却被母亲和哥哥起诉,要求其搬离房屋。近日,海口市中级人民法院终审维持原判,驳回其母亲和哥哥的诉讼请求。

刘某和周某是夫妻关系,两人婚后育有儿子周某甲、女儿周某乙。1982年,刘某和周某在海口市某区共同建造了一处住房,女儿周某乙自出生后一直居住在此。2008年3月24日,周某乙同前夫离婚,离婚前的房屋归其前夫所有,周某乙在海口某小区申请了一套廉租房。后因周某乙无收入,没有钱交纳租金,离婚后一直居住在案涉房屋二楼,并在其父周某生病期间进行照料。

周某于2012年去世,生前曾口头告诉周某甲,若周某乙没有地方居住时,可以住在家中二楼。2017年,刘某及周某乙在公证处办理了放弃继承周某遗产的公证。2018年4月3日,案涉房屋的不动产权利人变更为刘某和周某甲。

刘某、周某甲认为周某乙的居住行为侵害了自己对房屋的所有权和使用权,故向海口市琼山区法院提起诉讼,请求判令周某乙停止侵害并立即搬离刘某、周某甲共同拥有的不动产。

庭审中,周某乙提供了其与刘某的录音,该录音中周某乙问:“爸爸是否承认案涉房屋二楼给我们。”刘某回答说:“说过你没有地方住时,二楼给你们住。”同时,周某甲也认可父亲临终时曾口述,周某乙无房居住时,可居住在案涉房屋二楼。

琼山区法院经审理查明,刘某和周某甲系案涉不动产的权利人,周某乙于2017年到公证处放弃了其应继承的份额。周某乙放弃继承时存在前提条件,即由其居住使用案涉房屋二楼,但在公证时遗漏了该项内容。周某乙父亲临终遗言应视为口头遗嘱。且周某乙自出生、结婚到离婚一直居住在案涉房屋,在其父亲病重时也尽了主要照顾义务。周某乙虽申请一套廉租房,因交不起房租未能居住。

综上,琼山法院认定周某乙虽然放弃了案涉房屋的继承权,但应享有案涉房屋二楼的居住使用权。刘某和周某甲以其享有的物权要求周某乙搬离,不予支持,依法判决驳回刘某和周某甲的诉讼请求。

一审宣判后,刘某、周某甲向海口中院提起上诉。二审法院经审理查明的事实与一审一致,刘某、周某甲的上诉请求不能成立。据此,海口中院依法驳回上诉,维持原判。

前夫房屋前妻居住

虽未登记亦应保护

昔日夫妻,一家父女,如今却因居住问题对簿公堂。近日,海南省第一中级人民法院适用有关居住权的规定,审结了自民法典实施以来海南首例涉及居住权的纠纷案件。

陈某某(女,70岁)与符某某原系夫妻,共同生育5名子女,后双方因感情不和于1990年离婚。1991年,符某某与陈某(现任妻子)结婚,两人婚后共同出资在文昌市某镇修建楼房,房屋所有权人登记为符某某。

陈某某与符某某离婚后至今都没有属于自己的房屋,自2005年以来一直在符某某名下的前述楼房五层居住。符某甲、符某乙系陈某某与符某某的女儿,两人与陈某某一起居住。

2020年1月,符某某、陈某以陈某某无权在案涉房屋中居住为由,向法院提起诉讼,请求排除妨害,即要求3人立即从案涉房屋中搬出。

一审法院经审理确认,案涉房屋是符某某与陈某婚后取得的夫妻共同财产,陈某某、符某甲、符某乙对案涉房屋既不享有所有权,也没有设立居住权,故判决陈某某、符某甲、符某乙3人从案涉房屋中搬出。

一审宣判后,陈某某、符某甲、符某乙向海南省第一中级人民法院提起上诉。承办法官专程驱车前往案涉房屋所在地查看现场、询问当事人具体情况,进一步掌握相关事实。鉴于本案系家庭成员内部纷争,承办法官做了大量调解工作,但未能达成调解协议。

随后,海南一中院审理认为,陈某某自2005年开始在案涉房屋居住,符某甲、符某乙也随后入住,该情况已经持续15年。陈某某、符某甲、符某乙在案涉房屋已经形成较为固定的居住生活场所,证明符某某、陈某在此期间对该3人居住案涉房屋同意默认。

本案发生在民法典颁布之前,当时我国尚未确立居住权制度,客观上无法办理居住权登记。符某某、陈某此前对陈某某居住在案涉房屋的事实一直未提出异议,并履行了将案涉房屋交付陈某某居住的合同义务,对陈某某等3人的入住行为视为接受。陈某某系符某某前妻的事实符合婚姻、亲属等身份关系的合同特征,故视作符某某、陈某与陈某某达成了口头居住权合同,应认定该居住权虽未登记,亦应受到法律保护。

另外,陈某某年逾七旬,符某甲、符某乙作为女儿,共同居住方便照顾陈某某的生活起居,故符某甲、符某乙也应对案涉房屋享有居住权,符某某应对前妻及子女进行帮助、帮扶。

据此,海南一中院改判对符某某、陈某请求陈某某、符某甲、符某乙搬离案涉房屋的诉求不予支持。

不愿过户祖孙涉诉

保障居住调解结案

2021年4月,海南省定安县法院受理一起遗产纠纷案件,孙子将八旬奶奶告上法庭,要求其配合办理房屋及土地过户手续。

法院查明,被告符某英在五十多岁时与原告王某华的爷爷结为夫妻,此后,原被告双方在一起生活二十余年,祖孙之间虽无血缘,但是感情融洽。王某华的爷爷去世后,王某华与符某英签订了遗产分割协议。后因担心自己以后的居住问题,符某英一直未配合王某华履行遗产分割协议,双方由此涉诉。

收到诉状后,由于一直没有联系上符某英,承办法官通过邮件方式进行邮寄送达。虽然邮寄单显示已经签收,为了确保已经八十多岁的符某英顺利收到起诉状副本和证据材料等文书,承办法官、法官助理、书记员等工作人员多次上门确认情况,但均没有找到符某英。经过向邻居多番打听后得知,符某英平日多数时间不在家,只有下午四五点在家的几率高一些。在法院工作人员第七次上门时找到了符某英,当面向其送达应诉文书,并耐心说明各项文书含义。

经过沟通询问,符某英表示自己并不是不愿给房屋过户,而是担心过户后王某华将房子卖了,自己居无定所。承办法官了解情况后,认为案情并不复杂,双方矛盾也并非不可调和,要让老人放下心配合过户,必须解决居住权问题。

为了让符某英实现老有所养、安享晚年,也为了更好地开展调解工作,承办法官向定安县不动产权登记中心、定安县住房与房产服务中心致函,函询居住权是否属于其单位业务、如何办理,但两家单位均复函称目前尚未得到办理居住权业务的授权。

开庭当天,在送达后再次“失联”的符某英准时来到法庭,考虑到符某英年纪较大、行动不便,承办法官决定先进行调解,但调解未能成功。

庭审中,经过承办法官多次释法析理,王某华表示愿意调解,也承诺房屋由符某英居住。庭审结束后,承办法官将案情向法院妇委会汇报,表示想再去找符某英做调解工作。

2021年6月11日,承办法官再次来到符某英家中,以拉家常的方式让原、被告双方敞开心扉、拉近关系。经过法官耐心劝导,王某华承诺在符某英有生之年,不出售、不出租房屋,即便是遇到拆迁征收征用,也会出钱给符某英租房住。符某英最终也放下了心理包袱,同意配合原告过户,案件至此得以圆满解决。

民法典相关规定

第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

第三百六十七条 设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款:(一)当事人的姓名或者名称和住所;(二)住宅的位置;(三)居住的条件和要求;(四)居住权期限;(五)解决争议的方法。

第三百六十八条 居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。

第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。

老胡点评

我国民法典中确立的居住权制度,是为了更好地满足人民群众“居者有其屋”的最基本民生需求,体现了党和国家关于加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度的要求,也反映了我国立法过程中“以人民为中心”的鲜明价值导向。

随着我国经济社会的不断发展,人们的生活居住条件也不断得到改善,但仍有一部分低收入群体,尤其是个别老年人、残疾者以及其他因病而丧失劳动能力者无法通过购买、租赁等方式获得自己安居的房屋。居住权作为一项新型用益物权,为满足这些群体对住房的需求打下了坚实的基础。

徒法不足以自行。要将民法典中规定的居住权的内容落实到现实生活中、成为保障人们生活居住需求的护身符,还需要各级人民法院在审理相关案件中准确适用民法典,把居住权的要求及时融入裁判之中,切实保护人民群众的民生权益,让人民群众在每一起司法案件中都感受到公平正义,感受的司法的温暖和善意。同时,相关部门还要进一步以案说法,深入开展民法典宣传活动,使包括居住权在内的民法典的各项规定日益深入人心,使人们的安全感、幸福感更有保障,使社会更加和谐稳定。

胡勇 【编辑:张楷欣】

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