对于近期想要买房的年轻人,房贷利率降了肯定是好事,但相比此次降息的5个基点,首套房贷的机会更重要。

房贷利率下调

25年百万商贷每月可省近1200元利息

日前,央行公布了本月的贷款市场报价利率(LPR):1年期3.7%,5年期以上4.6%,较上期分别下调10个基点(1个基点等于0.01%)和5个基点。由于房贷利率大都与5年期LPR挂钩,各家银行已于上周开始执行最新利率。

目前,北京地区个人住房贷款定价基准为:首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+55个基点,二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。

此前,北京首套房贷利率下限为5.20%,二套房贷利率下限为5.70%;从1月21日开始,二者均跟随LPR下调5个基点,分别降至5.15%和5.65%。

不要小瞧这5个基点,对贷款月供的影响非常大。

以25年期100万商业房贷为例,首套房贷月供为5933.63 元,二套房贷月供为6230.78 元,比首套房贷高出297.15元。

如果贷款额度为400万的话,首套房贷月供为23724.52元,二套房贷月供24923.12元,每月相差1188.6元,25年累计下来,首套房贷比二套房贷要少付利息35.66万元。

珍惜首次购房机会

买500万房产首套首付较二套少125万

年轻人首次买房时手里积蓄都不会太多,相较应付每月的月供,一次性凑齐数百万的房贷首付对大部分人来说更不容易。

目前,北京地区首套房首付款比例不低于35%,如果买的是非普通自住房,首付款比例不低于40%;二套房贷首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%,分别比首套房贷高出25%和40%。

以北京一套500万的普通住宅来算,申请首套房贷首付需要175万元;如果是二套房贷就需要首付300万元,二者相差125万元,首套房贷的首付压力要小很多。

当然,二套房贷的贷款金额也比首套房贷少了125万元,每月月供也会相应减少。不过对于处于上升期的年轻人来说,收入一般都会逐年增加,月供的压力只会越来越小;而首付款可是要在签合同后不久一次付清的,凑不齐的话别说贷款办不了,可能房子也“飞”了。

首套房如何认定呢?北京执行的是“认房又认贷”的政策,即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录,才能享受首套房贷待遇。如果名下无房,但是有过贷款记录,也只能按二套房计算。

等额本息 等额本金 怎么选?

例如首次购房买一套售价500万元的房子,首付175万,贷款325万,期限25年,利率5.15%,等额本息与等额本金还款方式有何差别?

等额本息

●首月还款额19284.29元

●第2个月开始每月均还19284.29元

●本息合计5785285.64元

●支付利息款2535285.64元

等额本金

●首月还款额24781.25元

●第2个月开始逐月递减46.49元

●本息合计 5349161.46元

●支付利息款2099161.46元

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年轻人更适合哪种还款方式?

很多购房人在准备买房时,不清楚等额本息与等额本金的区别,虽然两者只有一字之差,其实却大有不同。

购房人每月的月供其实都包含本金与利息两部分。等额本息最重要的一个特点是每月的还款额相同,但其中本金和利息所占的比例却每月都不同,本金所占比例逐月递增,利息所占比例逐月递减。在月供“本金与利息”的分配比例中,前半段时期所还的利息比例大、本金比例小,还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。

等额本息还款法的好处是每月偿还的贷款额度相同,还贷稳定,便于贷款人合理安排自己的收支计划;这种还款法最大缺点是支付的利息较多,所以比较适合未来收入会逐渐增加的年轻人。

等额本金法最大的特点是每月所还的本金都一样,但利息不同,月供呈逐月递减的状态,所以等额本金法第一个月的还款额最多,然后逐月减少,越还越少。这种还款法的优点是利息支出相对较少,缺点是前期还贷压力较大,适合目前收入较高,但是未来收入可能降低、准备提前还款或者几年后有置换打算的人群。

举例来说,如果一个年轻人首次购房要买一套售价500万元的房子,首付175万,贷款325万,期限25年,利率5.15%,按等额本息还款,每月还款19284.29元,25年总利息为2535285.64元;如果是按等额本金还款法,第一个月要还款24781.25元,比等额本息法的月供高了近5500元,以后每月递减46.49元,25年总利息支出为2099161.46元,比等额本息法少支出利息43.6万元。不过大部分购房者都会选择提前还款,一般还款年限不会超过10年,所以两种方法的实际利息相差不多。但月供增加5000元,会大大影响当前的生活质量。所以,等额本息还款法更适合年轻人。

本组文/本报记者 程婕 【编辑:蒋妍】

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